FONDOS BUITRE Y CRISIS

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Un fondo de Suecia ha comprado 500 viviendas de Vitalquiler en Gasteiz.

¿Qué está pasando? En este hilo intentaremos explicar de manera simple la estrategia financiera de estos fondos:

El Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco le ha vendido a el gestor de fondos sueco llamado Catella 500 VPO localizadas en los barrios de Zabalgana y Salburua.

No han dado a conocer el precio de venta pero sí conocemos las condiciones de la misma:

• Hasta 2023 no podrán venderse y deberán ser viviendas de alquiler
• Hasta 2033 los precios deberán mantenerse dentro de los límites que cumplen las VPO
• Los nuevos gestores, podrán imponer nuevas condiciones a los inquilinos (por ejemplo, avales de hasta 4.000€)

La misma semana, el fondo buitre Blackstone ha captado la mayor inversión de capital jamás recibida en su historia, 9.800 millones de euros, más concretamente; los cuales invertirá en el mercado inmobiliario europeo. Es la mayor cantidad de capital invertido desde que estalló la crisis del COVID-19.

James Seppala, el responsable en Europa del fondo inmobiliario describió con sutileza el carácter oportunista de éste sector inmobiliario “Nuestra escala y alcance nos permiten poner capital a trabajar estratégicamente durante este período de alta volatilidad”

Si miramos a nuestro ejemplo local, podremos observar que existe una tendencia general:

El que fue fundador de Iker, Feodor Ingvar Kamprad, creó CATELLA, una empresa que actúa en el mercado de valores y en el mercado inmobiliario. En el Estado Español, disponen de mas de 2.000 viviendas, de las cuales un 50% es VPO.

En el último año, los ingresos de Catella han caído un 48%, sin embargo, en este mismo momento, su valor en bolsa ha crecido. ¿Cómo es posible que en un momento de paro productivo, este sector concreto inmobiliario atraiga tantas inversiones?

Analicemos la estrategia de este fondo:

Primeramente, la rentabilidad segura de estos fondos se establece a través de una simple ecuación: ‘Lo ganado en alquileres’ menos ‘Lo invertido en activos’. En un momento de crisis coyuntural como el que estamos viviendo, los fondos compran propiedades a muy bajo precio. Éstas son las mas atrayentes:

1. Propiedades que tengan deudas o cargas a las que los pequeños propietarios no pueden hacer frente

2. Viviendas humildes de barrios proletarizados

3. VPO: Gracias a las ayudas de la Administración, tienen un menor riesgo por impago (por ejemplo, en las viviendas de Gasteiz, Caja Vital subvenciona el 8%del alquiler)

A diferencia de los precios de venta, los del alquiler son mas estables. Compran activos de muy poco valor y los alquilan a muy bajo precio. Dicen que la rentabilidad es del 5%. Si el mercado inmobiliario va bien, venden las casas (en el caso de las VPO una vez las restricciones hayan terminado) y así recuperan y aumentan la inversión inicial; si el mercado va mal, tienen los ingresos asegurados a través de los alquileres.

Pero, cómo se relacionan estos FONDOS con la CRISIS? Exponemos aquí unos puntos importantes:

1. Aunque sea obvio, como hemos dicho antes, la caída de los precios beneficia a estos fondos.

2. La reforma fiscal aprobada por Montoro en 2009 ofrece grandes facilidades a los fondos. Con la intención de “aumentar la oferta de alquiler”, aquellas empresas cuyas viviendas en alquiler superaran el 80% del total de sus bienes, no pagarían impuestos a sociedades (así se crearon las socimis)

3. Como afirmó la empresa de seguros ‘Crédito y Caución’ “era previsible un repunte de los niveles de impago desde el año pasado, antes de la crisis del coronavirus”. Los pequeños propietarios serán incapaces de hacer frente a los impagos y las grandes concentraciones de empresas estarán “al quite”.

4. En los períodos de crisis, además de la bancarrota de algunas empresas, las entidades públicas tienen serias dificultades. Debido a la incapacidad de las administraciones públicas, los fondos les compran VPO y otros recursos argumentando que ésta es la vía para reducir gastos de gestión.

5. En época de crisis, las inversiones de capital buscan lugares seguros. Estos fondos atraen muchísimo capital financiero y pueden aumentar muchísimo el volumen de su negocio. En consecuencia, son capaces de hacer movimientos rápidos y grandes apuestas.

6. Como si se tratara de un cambio en los hábitos de consumo, los fondos se aprovechan de la baja oferta de alquileres asequibles. Los alquileres baratos son ganancia segura porque son la única opción para millones de familias proletarizadas. Si no pueden pagar al fonde le da igual... otro pagará 560€

Resumiendo, la estrategia de estos fondos reside en utilizar la crisis. Pero son maniobras arriesgadas; hacen grandes inversiones de capital previendo que tras un pequeño parón de aproximadamente un año, la recuperación vendrá. Es decir, que las crisis del capital son únicamente ciclicas.

No podemos afirmar ninguna hipótesis mas allá de esto. Sin embargo, queda claro que la cuestión de la vivienda está unida a un poder económico cada vez mas concentrado. Podemos prever muchas más reformas para intentar suavizar la barbarie del capital. Tenemos claro que nunca serán suficientes.